עליית מע״מ וירידת מע״מ: איך זה משפיע על המשכנתא שלכם?

עלייה או ירידה במע״מ לא משנה בדרך כלל את המשכנתא עצמה. הבנק לא מוסיף מע״מ על ההחזר החודשי, והריבית על המשכנתא לא מתעדכנת אוטומטית רק בגלל ששיעור המע״מ השתנה. אבל זה לא אומר שמע״מ לא משפיע על רוכשי נכסים. במקרים מסוימים, בעיקר בקניית נכס חדש מקבלן או יזם, שינוי במע״מ יכול לשנות את מחיר העסקה, את הסכום שצריך לשלם, את גובה המשכנתא שצריך לקחת, ולעיתים גם את ההחזר החודשי בפועל.

מע״מ הוא נושא שחוזר לכותרות בכל פעם שמדברים על יוקר המחיה, תקציב המדינה או מחירי נדל״ן. בתחילת 2025 שיעור המע״מ בישראל עלה מ-17% ל-18%, לפי החלטת ממשלה וצו שפורסם בנושא. נכון ליולי 2026, פורסמו גם דיווחים על בחינה של הורדת המע״מ חזרה ל-17%, אך לפי הדיווחים מדובר במהלך שנבחן ולא בשינוי סופי שכבר נכנס לתוקף. (gov.il, ice.co.il)

לכן, כששואלים איך שינוי במע״מ משפיע על המשכנתא, צריך להפריד בין שני דברים: ההשפעה הישירה על מחיר העסקה, וההשפעה העקיפה על ההחזר החודשי, המדד, הריבית והיכולת לעמוד בתשלומים.

קודם כל: אין מע״מ על המשכנתא עצמה

הדבר הראשון שחשוב להבין הוא שמע״מ לא מתווסף להחזר המשכנתא שלכם. אם לקחתם משכנתא מהבנק, ההחזר החודשי מורכב מקרן וריבית, ולעיתים גם הצמדה למדד במסלולים מסוימים. המע״מ לא מתווסף כעוד שורה להחזר החודשי.

כלומר, אם המע״מ עולה מ-17% ל-18%, זה לא אומר שההחזר החודשי שלכם עולה אוטומטית ב-1%. ואם המע״מ יורד מ-18% ל-17%, זה לא אומר שהבנק יקטין לכם את ההחזר.

המשכנתא עצמה מושפעת בעיקר מגובה ההלוואה, הריבית, מסלולי ההלוואה, תקופת ההחזר והצמדות. לכן השאלה החשובה היא לא האם יש מע״מ על המשכנתא, אלא האם שינוי המע״מ משנה את הסכום שאתם צריכים לממן.

איפה מע״מ כן נכנס לתמונה?

מע״מ יכול להשפיע עליכם בעיקר בשלושה מקומות:

• מחיר נכס חדש מקבלן או יזם
• תשלומים עתידיים בעסקה שכבר נחתמה
• עלויות מסביב לעסקה, כמו שיפוץ, עורך דין, תיווך, הובלה, ריהוט ושירותים נוספים

ברכישת נכס חדש מקבלן או יזם, המחיר בדרך כלל כולל מע״מ, אבל חוזי מכר רבים כוללים סעיף שקובע מה קורה אם שיעור המע״מ משתנה בין מועד החתימה לבין מועדי התשלום. ברכישת נכס יד שנייה מאדם פרטי, בדרך כלל העסקה עצמה אינה חייבת במע״מ, ולכן שינוי בשיעור המע״מ לא אמור לשנות את מחיר הנכס עצמו. עם זאת, גם ברכישת נכס יד שנייה יש הוצאות מסביב שכן כוללות מע״מ, כמו שירותי עורך דין, תיווך, שיפוץ או רכישת ציוד לבית. (bdo.co.il)

קניתם נכס מקבלן ועוד לא שילמתם הכול? כאן זה יכול להשפיע

ההשפעה הכי ברורה של עליית מע״מ היא ברכישת נכס חדש מקבלן, כאשר חלק מהתשלומים עוד לא שולמו.

בהוראת הפרשנות של רשות המסים לגבי העלאת המע״מ מ-17% ל-18%, נקבע כי בעסקאות מקרקעין שטרם הועמדו לרשות הקונה או נרשמו על שמו עד 31.12.2024, על תשלומים שבוצעו עד אותו מועד יחול מע״מ של 17%, ועל תשלומים שבוצעו מ-1.1.2025 יחול מע״מ של 18%. אם המקרקעין כבר הועמדו לרשות הקונה או נרשמו על שמו לפני 1.1.2025, יחול מע״מ של 17% על מלוא מחיר העסקה, גם אם לא כל התמורה שולמה עד אותו מועד. (gov.il)

במילים פשוטות: אם קניתם נכס מקבלן, חתמתם על חוזה, אבל חלק מהתשלומים נשארו לאחר שינוי שיעור המע״מ, יכול להיות שתידרשו לשלם הפרש מע״מ על התשלומים שעדיין לא שולמו, בהתאם לחוזה ולכללי המס.

זה בדיוק המקום שבו שינוי במע״מ יכול להשפיע על המשכנתא: לא כי הבנק משנה את ההלוואה, אלא כי מחיר העסקה או היתרה לתשלום משתנים.

איך זה משפיע על המשכנתא בפועל?

אם שינוי המע״מ מגדיל את הסכום שאתם צריכים לשלם לקבלן, יש כמה אפשרויות:

• תצטרכו להביא יותר הון עצמי
• תצטרכו להגדיל את המשכנתא, אם הבנק יאשר
• ייתכן שהאישור העקרוני שכבר קיבלתם לא יספיק
• ייתכן שההחזר החודשי יעלה כי סכום ההלוואה גדל
• ייתכן שתצטרכו לשנות את תמהיל המשכנתא
• ייתכן שתצטרכו לפרוס חלק מהתשלום בצורה אחרת

לדוגמה, אם נשאר לכם לשלם לקבלן סכום משמעותי אחרי שינוי המע״מ, גם הפרש קטן באחוזים יכול להפוך לסכום לא קטן בשקלים. חשוב להבין שהעלייה מ-17% ל-18% היא לא בהכרח תוספת של 1% על מחיר הנכס הכולל, אלא תוספת של נקודת אחוז על רכיב המחיר שלפני מע״מ. אבל כשמדובר בתשלומים של מאות אלפי שקלים או מיליוני שקלים, גם זה יכול להיות משמעותי.

הבעיה האמיתית היא לא רק הסכום עצמו, אלא התזמון. אם כבר בניתם תזרים תשלומים, קיבלתם אישור משכנתא ותכננתם כמה כסף צריך בכל שלב, שינוי במע״מ יכול לפתוח פער שלא תוכנן מראש.

ומה אם המע״מ יורד?

ירידת מע״מ יכולה לעבוד בכיוון ההפוך, אבל חשוב לא להניח אוטומטית שתקבלו הנחה.

נכון ליולי 2026, פורסמו דיווחים על בחינה של הפחתת המע״מ מ-18% ל-17%, על רקע הכנסות ממסים גבוהות מהצפוי ושיח פוליטי-כלכלי בנושא. לפי אותם דיווחים, במשרד האוצר ובבנק ישראל הסתייגו מהפחתת מסים בתקופה הנוכחית, ובתגובה שצוטטה באחד הדיווחים נמסר כי הנושא נמצא בסמכות שר האוצר ולא עומד כרגע על הפרק. (ice.co.il, srugim.co.il)

אם המע״מ אכן ירד בעתיד, ההשפעה על רוכשי נכסים תהיה תלויה בכמה שאלות:

• האם השינוי כבר נכנס לתוקף או רק מדובר בתכנון?
• האם התשלום לקבלן בוצע לפני או אחרי מועד השינוי?
• האם הנכס כבר נמסר או נרשם?
• מה כתוב בחוזה לגבי שינוי בשיעור המע״מ?
• האם המחיר נקבע כסכום כולל וסופי או כמחיר שיכול להתעדכן לפי שיעור המע״מ?
• האם הקבלן מחויב להעביר את ההפחתה לרוכש או שהמחיר החוזי נשאר כפי שהוא?

כל עוד הורדת המע״מ לא אושרה ונכנסה לתוקף, לא כדאי לבנות עליה תזרים. גם אם תהיה הורדה, לא בטוח שכל רוכש ירגיש אותה באותה צורה.

אם כבר לקחתם משכנתא, האם ירידת מע״מ תקטין את ההחזר?

ברוב המקרים לא. אם כבר לקחתם משכנתא, הכסף הועבר, העסקה שולמה וההלוואה פעילה, ירידת מע״מ עתידית לא תקטין את ההחזר החודשי שלכם באופן אוטומטי.

ההחזר ימשיך להתנהל לפי תנאי המשכנתא: ריבית, תקופה, מסלול, הצמדה ויתרת הקרן. ירידת מע״מ יכולה לעזור לכם אולי ביוקר המחיה הכללי או בעלויות עתידיות של שיפוץ ורכישות לבית, אבל היא לא מוחקת חלק מההלוואה שכבר לקחתם.

המקום שבו ירידת מע״מ יכולה להשפיע יותר הוא בעסקאות שעדיין לא שולמו במלואן, או ברכישות ושירותים שתבצעו לאחר שהשינוי נכנס לתוקף, אם אכן נכנס.

ההשפעה העקיפה: מדד המחירים והמסלולים הצמודים

גם אם המע״מ לא מתווסף ישירות למשכנתא, הוא יכול להשפיע בעקיפין דרך מדד המחירים לצרכן. עליית מע״מ יכולה לתרום לעליית מחירים במשק, וירידת מע״מ יכולה לתרום לבלימת מחירים או להפחתה מסוימת, תלוי אם העסקים מגלגלים את השינוי לצרכנים.

למה זה חשוב למשכנתא? כי במסלולים צמודי מדד, הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. בנק ישראל מסביר שבמסלול משתנה צמודה, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומתעדכנת בהתאם לשינויים בו, מה שמשפיע גם על גובה ההחזר החודשי. (boi.org.il)

לכן, אם יש לכם חלק משמעותי במשכנתא במסלולים צמודי מדד, שינויי מע״מ יכולים להיות רלוונטיים בעקיפין. לא בגלל שהמע״מ נכנס למשכנתא, אלא כי הוא יכול להשפיע על סביבת המחירים, והמדד משפיע על המסלולים הצמודים.

ההשפעה העקיפה השנייה: ריבית בנק ישראל

מע״מ יכול להשפיע גם דרך סביבת האינפלציה והריבית. אם העלאת מע״מ מעלה את רמת המחירים, היא יכולה להשפיע על האינפלציה. אם האינפלציה גבוהה, בנק ישראל עשוי להתחשב בכך בהחלטות הריבית. נכון ל-4 ביולי 2026, ריבית בנק ישראל עומדת על 3.75%, והאינפלציה ב-12 החודשים האחרונים עומדת על 1.9%, לפי נתוני בנק ישראל. (boi.org.il)

למה זה חשוב למשכנתא? כי מסלולי פריים ומסלולים בריבית משתנה מושפעים מסביבת הריבית. אם הריבית במשק עולה או נשארת גבוהה לאורך זמן, זה יכול להשפיע על החזרי משכנתא במסלולים משתנים. אם הריבית יורדת בעתיד, חלק מהלווים עשויים ליהנות מהפחתה בהחזרים במסלולים הרלוונטיים.

שוב, זו לא השפעה ישירה של המע״מ על המשכנתא. זו השפעה עקיפה דרך האינפלציה, הריבית והחלטות המדיניות.

ומה לגבי קנייה מאדם פרטי?

בקניית נכס יד שנייה מאדם פרטי, שינוי מע״מ בדרך כלל לא משנה את מחיר העסקה עצמה, כי העסקה אינה עסקת מכר רגילה של עוסק החייב במע״מ. לכן אם אתם קונים דירה, בית פרטי או נכס מגורים אחר מאדם פרטי, העלאת או הורדת מע״מ לא אמורה להוסיף אחוז למחיר שסיכמתם עם המוכר.

אבל זה לא אומר שאין השפעה בכלל. סביב העסקה יש הרבה שירותים שכן כוללים מע״מ:

• שכר טרחה של עורך דין
• דמי תיווך
• שמאות פרטית, אם לקחתם
• ייעוץ משכנתא
• הובלה
• שיפוץ
• ריהוט ומוצרי חשמל
• בעלי מקצוע
• ציוד לבית

אם המע״מ עולה, שירותים ומוצרים כאלה עשויים להתייקר. אם המע״מ יורד, הם עשויים להיות זולים יותר, אם ההפחתה מגולגלת לצרכן. מבחינת המשכנתא, זה יכול להשפיע על כמה כסף פנוי נשאר לכם אחרי הקנייה, אבל לא על מחיר הנכס עצמו.

מה חשוב לבדוק בחוזה מול קבלן?

אם אתם קונים נכס חדש מקבלן או יזם, סעיף המע״מ בחוזה הוא לא סעיף טכני. הוא יכול להשפיע על הכסף שתצטרכו לשלם.

לפני שחותמים, חשוב לבדוק:

• האם המחיר כולל מע״מ?
• האם כתוב ששינוי בשיעור המע״מ יחול על הרוכש?
• האם שינוי מע״מ חל על כל העסקה או רק על תשלומים עתידיים?
• מה קורה אם המע״מ יורד?
• האם ההפחתה עוברת לרוכש או שהמחיר נשאר קבוע?
• מה לוח התשלומים?
• האם יש אפשרות להקדים תשלומים?
• האם הקדמת תשלומים חוסכת מע״מ או יוצרת עלויות אחרות?
• האם יש גם הצמדה למדד תשומות הבנייה?
• האם האישור העקרוני למשכנתא מכסה גם שינוי אפשרי במחיר?

חשוב לא להתבלבל בין מע״מ לבין מדד תשומות הבנייה. אלה שני דברים שונים. מע״מ הוא מס. מדד תשומות הבנייה הוא מנגנון הצמדה שיכול להשפיע על מחיר התשלומים שנותרו לקבלן, אם הוא מופיע בחוזה. שניהם יכולים להגדיל את הסכום לתשלום, אבל הם לא אותו דבר.

האם כדאי להקדים תשלומים בגלל מע״מ?

לפעמים, לפני עליית מע״מ, רוכשים שוקלים להקדים תשלומים לקבלן כדי לחסוך את ההפרש. זה יכול להיות משתלם במקרים מסוימים, אבל לא תמיד.

לפני שמקדימים תשלום, צריך לבדוק:

• האם ההקדמה באמת משנה את שיעור המע״מ שיחול?
• האם הכסף מוגן לפי חוק המכר?
• האם יש ערבות חוק מכר או בטוחה מתאימה?
• האם הקדמת התשלום גורמת לאובדן ריבית או עלות מימון אחרת?
• האם צריך למשוך משכנתא מוקדם יותר?
• האם משיכת משכנתא מוקדמת מגדילה את ההחזרים כבר עכשיו?
• האם יש קנס, עמלה או עלות מצד הבנק?
• האם הקבלן באמת מאפשר הקדמת תשלום?

כלומר, לא בודקים רק כמה מע״מ אפשר לחסוך. בודקים מה העלות הכוללת של הקדמת התשלום. לפעמים חיסכון במע״מ יכול להיות קטן יותר מעלות המימון.

ומה אם אתם בבנייה עצמית?

בבנייה עצמית, המע״מ יכול להיות משמעותי מאוד. אתם לא קונים נכס מוגמר מקבלן אחד, אלא משלמים לבעלי מקצוע, ספקים, קבלני משנה, חומרי בנייה, יועצים, אדריכלים, מהנדסים ועוד.

כמעט כל אחד מהשלבים האלה יכול לכלול מע״מ. לכן עליית מע״מ יכולה לייקר את עלות הבנייה הכוללת, וירידת מע״מ יכולה להוזיל חלק מהעלויות, אם המחירים מתעדכנים בהתאם.

במקרה כזה, ההשפעה על המשכנתא יכולה להיות ברורה יותר: אם עלות הבנייה עולה, ייתכן שתצטרכו מסגרת מימון גדולה יותר או הון עצמי נוסף. אם עלות הבנייה יורדת, ייתכן שתצטרכו פחות מימון. אבל גם כאן, הכול תלוי בתזמון התשלומים, החוזים עם בעלי המקצוע, הצעות המחיר, והאם המחירים כוללים מע״מ או לא.

איך להיערך אם יש דיבור על שינוי מע״מ?

כשיש כותרות על עלייה או ירידה במע״מ, לא כדאי לרוץ לקבל החלטות מתוך לחץ. כן כדאי לעשות סדר.

שאלות שכדאי לשאול:

• האם השינוי כבר אושר או שהוא רק בדיון?
• מה התאריך שבו הוא אמור להיכנס לתוקף?
• האם קניתם מקבלן או מאדם פרטי?
• האם יש לכם תשלומים עתידיים לקבלן?
• האם החוזה מטיל עליכם הפרשי מע״מ?
• האם החוזה מתייחס גם למקרה של ירידת מע״מ?
• האם האישור העקרוני למשכנתא עדיין מספיק?
• האם תצטרכו להגדיל הלוואה או הון עצמי?
• האם יש לכם מסלולים צמודי מדד במשכנתא?
• האם שינוי המע״מ משנה את התקציב הכולל שלכם?

הדבר הכי חשוב הוא לא להסתמך רק על הכותרות. שינוי מע״מ משפיע אחרת על מי שקונה מקבלן, מי שקונה יד שנייה, מי שכבר שילם הכול, מי שבבנייה עצמית, ומי שרק מתכנן לקנות.

טעויות נפוצות בנושא מע״מ ומשכנתא

הרבה בלבול נוצר כי אנשים מערבבים בין מחיר הנכס, המע״מ, המשכנתא וההחזר החודשי.

טעויות נפוצות:

• לחשוב שמע״מ מתווסף ישירות להחזר המשכנתא
• לחשוב שעליית מע״מ מעלה אוטומטית את כל המשכנתא ב-1%
• לחשוב שירידת מע״מ תקטין אוטומטית משכנתא שכבר נלקחה
• לא לבדוק את סעיף המע״מ בחוזה מול קבלן
• לא לחשב הפרשי מע״מ בתשלומים עתידיים
• להתעלם מהשפעת מע״מ על שיפוץ, תיווך ושירותים מסביב
• להתבלבל בין מע״מ למדד תשומות הבנייה
• להקדים תשלומים בלי לבדוק עלויות מימון ובטוחות
• לבנות תזרים על הורדת מע״מ שעדיין לא אושרה

הדרך להימנע מזה היא פשוטה: מבינים איפה המע״מ באמת חל, איפה הוא לא חל, ומה כתוב בחוזה.

לסיכום: המע״מ לא משנה את המשכנתא ישירות, אבל יכול לשנות את העסקה

עלייה או ירידה במע״מ לא משנה את המשכנתא שלכם באופן אוטומטי. הבנק לא מוסיף מע״מ להחזר החודשי, ולא מפחית את ההחזר אם המע״מ יורד. אבל שינוי במע״מ כן יכול להשפיע על הסכום שאתם צריכים לשלם בעסקה, בעיקר אם אתם קונים נכס חדש מקבלן או יזם ויש לכם תשלומים שעדיין לא שולמו.

בעליית מע״מ, ייתכן שתצטרכו להביא עוד כסף או להגדיל משכנתא. בירידת מע״מ, ייתכן שחלק מהתשלומים העתידיים יוזלו, אבל רק אם זה באמת חל על העסקה שלכם ובהתאם למה שכתוב בחוזה. בקנייה מאדם פרטי, שינוי מע״מ בדרך כלל לא משנה את מחיר הנכס עצמו, אבל כן עשוי להשפיע על עלויות מסביב לעסקה.

לפני שמקבלים החלטה, בודקים את סוג העסקה, את לוח התשלומים, את סעיף המע״מ בחוזה, את האישור העקרוני למשכנתא, ואת ההשפעה על ההון העצמי. ובעיקר, לא מסתמכים על כותרת אחת. שינוי במע״מ יכול להיות משמעותי, אבל רק אם מבינים בדיוק איפה הוא פוגש את העסקה שלכם.